2018/12/05 （水） 5:14 PM
カテゴリー：施主の注意ポイント
【土地購入での失敗】
住宅住まいの新築のため、土地を購入する人はたくさんいますが、それで失敗する人があまりのも多すぎます。
A 幹線道路沿いの土地を買った。
幹線道路は、当然、交通量が多いです。交通量が多いということは、当然、車の音がうるさいし、排気ガスが多い、ということです。
そういう土地に家を建てると、うるさいため、当然、窓を開けられません。そして、排気ガスが多いので、この意味でも、窓を開けられません。
うるさくて、空気が悪い・・・そんな家が住みやすいわけがありません。
そして、もし中古住宅として売却する必要に迫られたとき、土地が悪く売れないため、たとえ建築した家が良くても、売れない物件となる可能性があります。
そしてどうしても売りたい場合は、相場より安価にせざるを得ず、経済的に苦しい結果になります。
自分たち家族が一生住んでいく大切な場所地域なのに、そういう条件が悪い土地を買うというのが、不幸の始まりです。
B 川のそば、または山の麓の土地を買った。
川のそばの土地は、たいてい、地盤が弱いです。地盤が弱いということは、地盤改良にお金がかかる、ということです。
一見安価に見えても、地盤改良費を含めると、結構、高価になってしまったりします。
また、山の麓の土地は、山が崩れ、土石流でマイホームが流れてしまう、等々、最近よくそういうニュースが報道されています。
また、そういう土地は市街地から離れていることが多く、通勤通学が苦しくなったりもします。
自分たち家族が一生住んでいく大切な場所は、安全でなければなりません。なのに、そういう土地を買うというのが、不幸の始まりです。
C 相場より安い土地を買った。
「相場より安い土地」というのは、存在しません。それは、「問題があるから安い」んです。
日照が悪いとか、においがあるとか、道路の騒音や振動がある、等々、何かの問題があるから、安くなっているわけです。
自分たち家族が一生住んでいく大切な場所なのに、そういう土地を買うというのが、不幸の始まりです。
【土地購入で後悔する人々】
土地に関する豊富な知識を持たず、素人の判断だけで、おかしな土地を買ったあとに、その問題が分かり、後悔する人が多いですが、契約後はもうどうしようもありません。
「土地購入は最大級に難しい」ということをよく知っていただき、皆様は、後悔しないよう、充分注意してくださいね。
そして、A、B、Cの土地を、すでに買ってしまった人は、せめて、以下に、最大限注意してください。
A 幹線道路沿いの土地を買ってしまった場合。
騒音と周波数と振動調査をしてください。そして、専門家に、デシベル減少計算を依頼してください。そして、さらに、デシベル減少できる間取り・構造・建材を計画してください。
かなりのお金がかかりますが、仕方ありません。なぜなら、住宅用地として「欠陥品」を買ってしまったからです。
B 川のそば、または山の麓の土地を買っしまった場合。
地盤調査はもちろん、騒音と虫の調査をしてください。そして、災害の履歴や、災害傾向を調査してください。
C 相場より安い土地を買ってしまった場合。
その土地の「欠点」を少しでも減少できる間取り・構造・建材計画をしてください。簡単ではありませんが、出来る限りのことをしてください。
【良い物件の条件とは？ 役立ちトップランキング】
良い土地、物件とは、例外はありますが、基本的には以下です。
・学校や会社に近い。あるいは少し離れてもスムーズに行き来できる条件が整っている。
・学校や会社がある沿線沿いにある。
・駅やバス停など交通機関に近い。おおよそ徒歩5分または徒歩10分以内。あるいは少し離れてもスムーズに行き来できる条件が整っている。
・価格が相場、妥当。
・土地や中古住宅を買いたいという希望者が「買いたい」と思えるような、すなわち売主から見れば、売却しやすい、人気がある地域エリアにある。
・将来なにかの都合で、自宅を賃貸物件として貸し出すとき、借りる人が「あのエリアに住みたい」「あの土地・家なら借りたい」と思えるような、すなわち売主から見れば、借りる人が多く、貸し出しやすい、自宅の利用活用に障害がない土地・家。
・新築工事やリフォーム工事の際、工事がやりにい形状・条件の土地。すなわち比較的スッキリとした形状の土地。
・南側に大型マンションなどがあり、日影になるリスクがない土地。
・近くにかなり古い中古マンションや賃貸マンションがあり、大地震で倒壊の可能性があり、その余波を受ける可能性がある土地。
・近くに、質が悪いアパートがあり、質が悪い人との付き合いが発生したり、耐火性能が悪く火災の可能性がある地域。
・将来もし自宅を店舗にしたり、事業用として活用するとき、店舗・事業所としても便利な地域。
・角地は昔から人気が高いが、角地だからこそのリスクもあります。たとえば、交通事故が発生しやすかったり、井戸端会議が発生しやすいなど。
・道路と高低差がない。擁壁を作る必要がなく、徒歩の外出も楽。
・隣家と密集していない。密集地だと騒音問題その他で、近隣との人間関係が悪くなりがちです。
・土地は、比較的すっきりした形状。→設計しやすい、工事しやすい。
・前面道路の車バイクの往来が少なめ。
・前面道路がある程度広い。６～８メートル。
・万一のとき、売りやすい地域、土地形状。→住宅ローンの担保としても優良＝良い査定額が出＝売買しやすい。
・自治会・町内会がうるさくない。会費が高くない。担当役が少ない。東京のように自治会町内会そのものが存在しなければベスト。
・近隣に携帯基地局や太陽光発電がない、または少ない。→オール電化住宅、太陽光発電、スマートメーター、携帯基地局、ワイファイ等々の電磁波による健康被害が急増しています。太陽光発電の電磁波は１２０メートルも飛びます。
・道路族がいない地域・分譲地。＊道路族とは、道路で遊ぶ家族のことをこう呼びます。道路は人が歩いたり車が走る場所なのですが、キャッチボールやサッカーやバトミントン等々で道路を占有し、通行人や通行車を邪魔するかたがたのこと。
【良い土地・物件の探し方】
良い方法は、複数の不動産会社に声をかけておくことが大切です。
ネットやサイトに掲載されている土地物件を、自分で探すのも良いですが、良い土地はネットに出る前に売れてしまうものです。
「数うちゃ当たる」といいます。１０件ほどの不動産会社に相談し、自分の希望を伝え、新着情報が入るたびに連絡してもらいましょう。紹介は無料なので遠慮せず気軽に相談しましょう。
「一戸建ての新築を考えており、おすすめの分譲地があったら、紹介してほしい」
「坪数は〇坪くらいで、金額は○万円くらいで、○駅から徒歩９～１０分くらい」
「地域は、首都圏23区内」
「○小学校、○中学校から徒歩○分以内」
等々いって、自宅の電話番号やメールアドレスを渡しておきましょう。こちらはお客様であり不動産会社はご商売ですから、良い物件が出るたびに、サービスよく、すぐに連絡サポートしてくれます。
紹介してもらったら、地図を持ちすぐに現地に飛び、自分の目、耳、五感でしっかり感知し、その土地の利点と欠点とじっくり観察確認し、買う価値があるか検討しましょう。
利点と欠点を一覧にし保存しておくと、分かりやすいです。
【悪い土地を買ってしまった例】
私が実際に見聞きした例で、悪い土地を買ってしまった例を以下に書きます。皆様、失敗しないよう参考にしてください。
＜全国、都道府県別＞
・北海道：
東京という都会から、北海道へ移住した人。土地が安価だったので大きな土地を買い、一戸建てを建てたが、庭が広大すぎて、草抜きがとても面倒で、土地の管理がほとんどできない。
・東北（宮城県仙台市）：
一軒家が１０軒ほど集まった良い環境の分譲地だったが、子どもが少なかったため、我が子の友達があまりできないという理由でやめてしまった。数年たち、それ以上の良い土地が見つからず、後悔されている。
・関東（千葉県）：
人気の高い地域は、売り土地が少なく、仕方なく、かなりの高額で買うしかなかった。
・東京都：
売り土地が少なく、やっと見つけた土地は、坂が多い地域だった。購入後、家の設計に入ったが、道路との高低差を解消するため、擁壁が必要で、それに５００万円ほどかかることが分かった。結局そのお金がなく、家を建てられず、土地を転売しようとされている。
・埼玉県：
比較的閑静な地域で購入。現地調査をしたところ、隣家の犬がうるさかった。
・神奈川県：
上述した東京都物件と同じで、擁壁に数百万円かかることが、購入後、判明した。
・茨城県：西道路の宅地を購入。その地域は冬、西風が強く、玄関ドアを西に配置して、「風が強くてドアを開けられない」というトラブル。
・東海（静岡県）：
東海道本線の線路沿い。電車がうるさいことをその施主様はあまり意識がなく、買ってしまった。
・愛知県：
隣家のピアノがうるさかった。
・関西（滋賀県）：
雪が多い地域で、家もカーポートも積雪対応にする必要があるが、それをご存知なかった。積雪対応の家やカーポートは一般より高価になります。
・京都府：
京都は盆地で、冬、底冷えします。他県の人だったのでそれを知らず、普通グレードの家を建て、寒くて後悔されている。
・兵庫県：
眺望の良さを気にいり、坂の多い地域の土地を購入。子ども達は徒歩通学で苦労している。夫妻も徒歩での外出時は苦労している。
・中国地方（広島県）：
川の近くの土地を購入。蚊や小さな羽虫が多く、窓を開けられなくて後悔。
・九州（福岡県）：
山の近くの土地を購入。鳥の声が早朝からうるさい。鳥の糞害で悩まされている。
【素人判断が、不幸のもと】
上記のうちいくつかの施主様は、私の著書を読まれている施主様だったので、買う前にご相談いただきたかったです。
土地や家は、人生で一番高価な買い物です。素人判断で買うことのリスクを知ることが、とても大切と思います。
