2019年4月24日

茨城県の物件が着工しました(*´▽｀*)／

すべての施工に共通することですが、施工会社さん・職人さんが間違えてしまうことはあります。
人間は完璧ではありませんので、間違えてしまうことは、あって当然です。
そのため、「監理」が必要になります。

＊基礎の下に敷くべき防湿シートです。破れやすいので、必ず監理をし確認が必要です。

＊基礎の配筋・金物です。それぞれのサイズ、本数、位置、等々、必ず監理をし確認が必要です。

＊雨が降ると、鉄筋が錆びます。軽い錆びならまあ大丈夫なのですが、現場監督さまが気を利かして、ブルーシートをかぶせてくれました。信頼できるKさんです(*´▽｀*)

建築家が入らない家づくりでは、この「監理をする人がいない」という状態なので、
施工ミスがそのまま修正されないことがありますから、注意してくださいね!(^^)!

2018年12月5日

【土地購入での失敗】

住宅住まいの新築のため、土地を購入する人はたくさんいますが、それで失敗する人があまりのも多すぎます。

A　幹線道路沿いの土地を買った。

幹線道路は、当然、交通量が多いです。交通量が多いということは、当然、車の音がうるさいし、排気ガスが多い、ということです。
そういう土地に家を建てると、うるさいため、当然、窓を開けられません。そして、排気ガスが多いので、この意味でも、窓を開けられません。
うるさくて、空気が悪い・・・そんな家が住みやすいわけがありません。

そして、もし中古住宅として売却する必要に迫られたとき、土地が悪く売れないため、たとえ建築した家が良くても、売れない物件となる可能性があります。

そしてどうしても売りたい場合は、相場より安価にせざるを得ず、経済的に苦しい結果になります。

自分たち家族が一生住んでいく大切な場所地域なのに、そういう条件が悪い土地を買うというのが、不幸の始まりです。

B　川のそば、または山の麓の土地を買った。

川のそばの土地は、たいてい、地盤が弱いです。地盤が弱いということは、地盤改良にお金がかかる、ということです。
一見安価に見えても、地盤改良費を含めると、結構、高価になってしまったりします。
また、山の麓の土地は、山が崩れ、土石流でマイホームが流れてしまう、等々、最近よくそういうニュースが報道されています。

また、そういう土地は市街地から離れていることが多く、通勤通学が苦しくなったりもします。
自分たち家族が一生住んでいく大切な場所は、安全でなければなりません。なのに、そういう土地を買うというのが、不幸の始まりです。

C　相場より安い土地を買った。

「相場より安い土地」というのは、存在しません。それは、「問題があるから安い」んです。
日照が悪いとか、においがあるとか、道路の騒音や振動がある、等々、何かの問題があるから、安くなっているわけです。
自分たち家族が一生住んでいく大切な場所なのに、そういう土地を買うというのが、不幸の始まりです。

【土地購入で後悔する人々】

土地に関する豊富な知識を持たず、素人の判断だけで、おかしな土地を買ったあとに、その問題が分かり、後悔する人が多いですが、契約後はもうどうしようもありません。
「土地購入は最大級に難しい」ということをよく知っていただき、皆様は、後悔しないよう、充分注意してくださいね。

そして、A、B、Cの土地を、すでに買ってしまった人は、せめて、以下に、最大限注意してください。

A　幹線道路沿いの土地を買ってしまった場合。

騒音と周波数と振動調査をしてください。そして、専門家に、デシベル減少計算を依頼してください。そして、さらに、デシベル減少できる間取り・構造・建材を計画してください。
かなりのお金がかかりますが、仕方ありません。なぜなら、住宅用地として「欠陥品」を買ってしまったからです。

B　川のそば、または山の麓の土地を買っしまった場合。

地盤調査はもちろん、騒音と虫の調査をしてください。そして、災害の履歴や、災害傾向を調査してください。

C　相場より安い土地を買ってしまった場合。

その土地の「欠点」を少しでも減少できる間取り・構造・建材計画をしてください。簡単ではありませんが、出来る限りのことをしてください。

【良い物件の条件とは？　役立ちトップランキング】

良い土地、物件とは、例外はありますが、基本的には以下です。

・学校や会社に近い。あるいは少し離れてもスムーズに行き来できる条件が整っている。

・学校や会社がある沿線沿いにある。

・駅やバス停など交通機関に近い。おおよそ徒歩5分または徒歩10分以内。あるいは少し離れてもスムーズに行き来できる条件が整っている。

・価格が相場、妥当。

・土地や中古住宅を買いたいという希望者が「買いたい」と思えるような、すなわち売主から見れば、売却しやすい、人気がある地域エリアにある。

・将来なにかの都合で、自宅を賃貸物件として貸し出すとき、借りる人が「あのエリアに住みたい」「あの土地・家なら借りたい」と思えるような、すなわち売主から見れば、借りる人が多く、貸し出しやすい、自宅の利用活用に障害がない土地・家。

・新築工事やリフォーム工事の際、工事がやりにい形状・条件の土地。すなわち比較的スッキリとした形状の土地。

・南側に大型マンションなどがあり、日影になるリスクがない土地。

・近くにかなり古い中古マンションや賃貸マンションがあり、大地震で倒壊の可能性があり、その余波を受ける可能性がある土地。

・近くに、質が悪いアパートがあり、質が悪い人との付き合いが発生したり、耐火性能が悪く火災の可能性がある地域。

・将来もし自宅を店舗にしたり、事業用として活用するとき、店舗・事業所としても便利な地域。

・角地は昔から人気が高いが、角地だからこそのリスクもあります。たとえば、交通事故が発生しやすかったり、井戸端会議が発生しやすいなど。

・道路と高低差がない。擁壁を作る必要がなく、徒歩の外出も楽。

・隣家と密集していない。密集地だと騒音問題その他で、近隣との人間関係が悪くなりがちです。

・土地は、比較的すっきりした形状。→設計しやすい、工事しやすい。

・前面道路の車バイクの往来が少なめ。

・前面道路がある程度広い。６～８メートル。

・万一のとき、売りやすい地域、土地形状。→住宅ローンの担保としても優良＝良い査定額が出＝売買しやすい。

・自治会・町内会がうるさくない。会費が高くない。担当役が少ない。東京のように自治会町内会そのものが存在しなければベスト。

・近隣に携帯基地局や太陽光発電がない、または少ない。→オール電化住宅、太陽光発電、スマートメーター、携帯基地局、ワイファイ等々の電磁波による健康被害が急増しています。太陽光発電の電磁波は１２０メートルも飛びます。

・道路族がいない地域・分譲地。＊道路族とは、道路で遊ぶ家族のことをこう呼びます。道路は人が歩いたり車が走る場所なのですが、キャッチボールやサッカーやバトミントン等々で道路を占有し、通行人や通行車を邪魔するかたがたのこと。

【良い土地・物件の探し方】

良い方法は、複数の不動産会社に声をかけておくことが大切です。

ネットやサイトに掲載されている土地物件を、自分で探すのも良いですが、良い土地はネットに出る前に売れてしまうものです。

「数うちゃ当たる」といいます。１０件ほどの不動産会社に相談し、自分の希望を伝え、新着情報が入るたびに連絡してもらいましょう。紹介は無料なので遠慮せず気軽に相談しましょう。

「一戸建ての新築を考えており、おすすめの分譲地があったら、紹介してほしい」

「坪数は〇坪くらいで、金額は○万円くらいで、○駅から徒歩９～１０分くらい」

「地域は、首都圏23区内」

「○小学校、○中学校から徒歩○分以内」

等々いって、自宅の電話番号やメールアドレスを渡しておきましょう。こちらはお客様であり不動産会社はご商売ですから、良い物件が出るたびに、サービスよく、すぐに連絡サポートしてくれます。

紹介してもらったら、地図を持ちすぐに現地に飛び、自分の目、耳、五感でしっかり感知し、その土地の利点と欠点とじっくり観察確認し、買う価値があるか検討しましょう。

利点と欠点を一覧にし保存しておくと、分かりやすいです。

【悪い土地を買ってしまった例】

私が実際に見聞きした例で、悪い土地を買ってしまった例を以下に書きます。皆様、失敗しないよう参考にしてください。

＜全国、都道府県別＞

・北海道：

東京という都会から、北海道へ移住した人。土地が安価だったので大きな土地を買い、一戸建てを建てたが、庭が広大すぎて、草抜きがとても面倒で、土地の管理がほとんどできない。

・東北（宮城県仙台市）：

一軒家が１０軒ほど集まった良い環境の分譲地だったが、子どもが少なかったため、我が子の友達があまりできないという理由でやめてしまった。数年たち、それ以上の良い土地が見つからず、後悔されている。

・関東（千葉県）：

人気の高い地域は、売り土地が少なく、仕方なく、かなりの高額で買うしかなかった。

・東京都：

売り土地が少なく、やっと見つけた土地は、坂が多い地域だった。購入後、家の設計に入ったが、道路との高低差を解消するため、擁壁が必要で、それに５００万円ほどかかることが分かった。結局そのお金がなく、家を建てられず、土地を転売しようとされている。

・埼玉県：

比較的閑静な地域で購入。現地調査をしたところ、隣家の犬がうるさかった。

・神奈川県：

上述した東京都物件と同じで、擁壁に数百万円かかることが、購入後、判明した。

・茨城県：西道路の宅地を購入。その地域は冬、西風が強く、玄関ドアを西に配置して、「風が強くてドアを開けられない」というトラブル。

・東海（静岡県）：

東海道本線の線路沿い。電車がうるさいことをその施主様はあまり意識がなく、買ってしまった。

・愛知県：

隣家のピアノがうるさかった。

・関西（滋賀県）：

雪が多い地域で、家もカーポートも積雪対応にする必要があるが、それをご存知なかった。積雪対応の家やカーポートは一般より高価になります。

・京都府：

京都は盆地で、冬、底冷えします。他県の人だったのでそれを知らず、普通グレードの家を建て、寒くて後悔されている。

・兵庫県：

眺望の良さを気にいり、坂の多い地域の土地を購入。子ども達は徒歩通学で苦労している。夫妻も徒歩での外出時は苦労している。

・中国地方（広島県）：

川の近くの土地を購入。蚊や小さな羽虫が多く、窓を開けられなくて後悔。

・九州（福岡県）：

山の近くの土地を購入。鳥の声が早朝からうるさい。鳥の糞害で悩まされている。

【素人判断が、不幸のもと】

上記のうちいくつかの施主様は、私の著書を読まれている施主様だったので、買う前にご相談いただきたかったです。

土地や家は、人生で一番高価な買い物です。素人判断で買うことのリスクを知ることが、とても大切と思います。

 

2018年7月30日

家を建てるさい、測量図がない場合があります。

家を建てるには、建築確認申請をする必要があり、
そのためには、本来は、境界は確定させるのが適正です。

しかし、現実には、建築確認申請の際、行政または建築確認機関は、
境界確定されているかどうかまではチェックしないので、
結果、境界確定させないでも、建築確認申請は通ってしまう、という現状があります。

そのため、本来は、境界確定させるのが適正ですが、
「しなくても通る」ので、「じゃあ、安価にするために、境界確定は、しないでおこう」、
となることが多いです。

ただし、あとあと、近隣からクレームなどで、トラブルになることはままあります。
私の叔母は、境界確定せずに、新築を建て、完成時に、隣家から、
「この部分は、うちの土地。おたくの軒がはみ出ているから、直してください」

というクレームをつけられ、トラブルになったことがあります。

すったもんだの後、
１、土地は隣地さんの言う通りとする⇒約30万円分の土地を、隣地さんに譲ったことなります。
２、叔母の家の軒が出ている部分は、この建物を解体するまでは、許容してもらう。
という条件で、解決になりました。

軒を直すには、おそらく100万円ほどの出費になりますし、
裁判にでもなれば、それ相当の弁護士費用と、結構な時間をとられることになるため、
１は許容し、２は許容してもらい、なんとか解決したわけです。

最初に、境界確定しておけば、３０万円ほどで済んだのですが、
結局、あとで境界確定はすることになり、３０万円がかかり、
合わせて６０万円の出費になりました。

土地は、財産なので、簡単に、「ああ、そうですか」と済むことはなく、
たいていは、近隣トラブルになり、あるいは裁判にまで発展することは少なくありません。

そういうトラブルを知っているため、私としては、
お金はかかっても境界は確定させるべきと思っており、
「トラブルを回避する保険」という意味でも「確定させるべき」、と思っています。

ちなみに、経験深い行政マンや建築士は、私と同様の考えを持っている人は多いです。

ただ、お金をお出しになるのは、施主様ですので、
建築士としては、施主様の判断・決定を、優先することになります。

本来、土地は、境界が確定されているのが基本です。
「確定されていない」というのが、そもそもおかしいのです。
先祖代々の土地なら、本来は、先祖が隣地地主と、境界をはっきりと決めておくべきなのです。
それをしていないから、私の叔母のように、筆界トラブルに巻き込まれ、
お金を損してしまう人が発生するのです。

本当は、法律で、そこまで決めてしまえば、問題は発生しないのですが、
穴のある法律は、この他にも沢山あるものです。

自分がトラブルに巻き込まれないためにも、そして、
自分の子や孫に、そのリスクを残さないためにも、
境界は、確定させておくのが正しいのではないか？
と私は思います。

2018年4月9日

蕨市の新築です。
設計が終わり、そして解体が終わり、やっと着工です!(^^)!

図は展開図です。展開図を作らないハウスメーカー・工務店が大半ですが、 これが、トラブル・施工不良の大きな原因です。

家づくりでは、本当に多くの人が後悔しているのが現状です。
日経ホームビルダー誌のアンケートでは、実に、「８６％が後悔」と回答しています。
後悔を避けるため、必ず、展開図を作ってくださいね!(^^)!

 

2017年12月30日

皆さん、こんにちは～!(^^)!
間取り先生で～す(≧▽≦)

以下のような工務店があるので、注意してくださいね。

◎不当請求する（１）

施主様の大半は、建築費の相場は分かりませんし、建材のことも分かりません。
そこを悪用する工務店がいるのです。
契約後、以下のようなことをして、不当に儲けようとします。

「〇様、契約で、Aという商品を選んでくださったのですが、
構造上、使えないことが分かりました。
そこで、少し高くなるのですが、Bに変更いただきたいのです。」

＊このように、あたかも事故的な感じで言ってきますが、実は計算済みです。

施主が「いくら？」と聞くと、「はっきりと分からないのですが、数万円位です」と答えます。
そして、うやむやのうちに施工してしまい、「ちょっと高くて、８万円しました」などと、わざと高く請求するのです。
施主としては、不満だとしても、払わないわけにはいきません。
払わなければ、工事をストップされる可能性があるからです。

「工期が何年になってもいい」とか「裁判になってもいい」という施主なら、
話し合い・係争を続けるでしょうが、大半の施主は仮住まいしているので、
工期が遅れると家賃は増えるし、裁判になれば、それこそ多大な費用がかかるため、
大半の施主は泣き寝入りするのです。そしてそういう工務店はそれを知っているので、
確信犯的にそれをするのです。

なお、こういう業者は、信用・口コミでは仕事をとれないので、新規顧客に全力を注ぎます。
そのため、契約まではとても感じ良く接客するので、多くの施主は騙されて契約してしまうのです。

皆さんは、失敗しないように、慎重に、素晴らしい業者さんを選んでくださいね～!(^^)!

2017年11月22日

皆様、こんにちは～(＾＾)
間取り先生、こと、上田やすまさで～す(＾＾)／

今日は、「ハウスメーカー・工務店の選び方３」です。

前回は、「相手を見極める質問をしてください」と言いました。
では、相手の「何を」「どこを」「みきわめるのか？」という話です。

みきわめる点は、以下です。

１、サービス力
２、提案力
３、建築技術
４、人柄
５、理念

今日は、上記１に関してのお話をしますね。

建築というのは、たくさんの分野があります。
お客様対応（担当者）、意匠設計（デザイナー又は間取りプランナー又は建築士）、
構造設計（建築士）、見積もり（積算担当者）、各種申請（建築士）、
施工管理（現場監督）、アフター担当者、
上記すべての責任を負う人（社長）

上記８分野を、たとえば「３人ほどで受けもっている」
などは、あまりにもマンパワーが悪いです。
最低でも、４人以上の担当者がいてこそ、
充分なサービス・対応ができますから、まずは皆様は、
「１軒の物件につき、４人以上の担当者が付くかどうか？」
をみきわめましょう

＊１人が複数の職種を兼ねる、ということは、よくあります。
建築士が見積もりをする。
現場監督がアフターをする、等々。

今後も続々とアップしていきますね。(＾＾)／

間取り先生

2017年11月8日

皆様、こんにちは～(＾＾)
間取り先生、こと、上田やすまさで～す(＾＾)／

今、新しい本を書いています。題名は、
「ハウスメーカー・工務店の選び方」　です。
業者選びで後悔している人が多いので、正しい選び方を書いていきますね。

すべてをここに出すわけにはいきませんが、
出版までは権利関係は大丈夫なので、一部だけですが、
ブログにアップし、皆様のお役に立てば良いなと思っています。(＾＾)／

今回は、「新築とリフォーム」　に関してです。

新築をするときは、新築の経験の多い業者を選びましょう。
そして、リフォームのときは、リフォーム経験の多い業者を選びましょう。

新築とリフォームは、「まったく違うもの」
と言ってもいいくらい、違うものだからです。

今後も続々とアップしていきますね。(＾＾)／

間取り先生

2017年9月14日

以下のような施主さまも多いです。

「いついつまでに建てたい」

これが、1年以上先のことなら、構いません。
しかし、10か月以内とか、ひどい時には半年以内、などと言う施主様がいます。

家づくりは、本来、最低1年かかります。
設計に半年で、施工に半年です。
設計途中や工事途中に、施主様が変更したくなることもあるので、
可能なら、1年3～4ヵ月みておくと賢明です。

家づくりを、10か月とか半年などと考えている施主さまは、
家づくりを「安易なもの」、と考えているのです。

「家づくりで後悔した」という施主が８６％もいて、
「間取りをやり直したい」という人が９５％もいます。
家づくりを安易に考えているから、こうなってしまうのです。

家づくりは、最高に難しいものであり、かつ、
数千万円をかけた人生の一大事業です。
皆さんは失敗しないように、「いつまでに」などという考えは捨てて、
充分な時間をとって、家づくりに臨んでくださいね。